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房屋基礎知識
編輯:定州房産網    發布時間:2012-08-04 21:25:13    浏覽次數:26906
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定州房産網資訊内容提示:房屋基礎知識專家細心為你解答各種房屋疑難雜症,如過戶後發現房屋質量問題等

對于如何真正提高我國住宅的品質,接受記者采訪的專家均表示,提高房屋品質涉及主體太多,十分複雜。有專家建議将監理行業獨立,發揮更大的作用,避免受開發商制約;也有專家建議強征“建築工程險”,開發商在立項伊始,就要與保險公司簽訂投保意向書,并繳納保費,将不正視工程質量缺陷的開發商擋在門外。還有專家認為,政府驗收房屋必須嚴格把關。但是如上專家又都不否認,如此複雜的系統提高任重道遠。最為緊迫的是買房人在遭遇房屋質量問題時,如何應對。

驗房專家支招 :

收房不等于交鑰匙

北京志遠房屋驗收咨詢工作室法人崔振明 :目前很多買房人對收房的概念理解很模糊。收房實際上并不等于交鑰匙,而是房屋所有權的交接。涉及兩個法律層面:合同法及國家住宅質量規範要求。很多買房人在收房流程中犯了錯誤。收房時沒有仔細檢查就盲目在收房通知書上簽字,之後再找驗房公司驗收,已經無濟于事,隻要簽了字就給了開發商推脫責任的理由,這是目前房産糾紛産生的一個重要原因。

正确的收房流程是:首先仔細看合同。比如,北京某高檔樓盤的4、5、6、7号樓全部進行了抵押,直到今年11月21日才能解押。而合同中并沒有明示項目尚未進行解押,而是表述為銀行已解除抵押。很多業主不明白是怎麼回事,便忽略或默認了。

其次,檢查收費款項。對于契稅、公共維修基金,業主完全可以自己到指定的地點進行交納。但是很多樓盤的合同中,開發商都要求代收。由于業主交納這些費用時,開發商給的是收據,因此業主一定要開發商注明何時收到這些款項的發票。因為,此發票是業主辦理房産證的必要條件之一,一旦開發商破産,業主在辦理房産證時不得不重新交納。并且業主在此後轉讓房屋時,購房5年後出售的普通住宅免征交易稅,而5年的期限是以契稅、公共維修基金的發票時間為準。因此,契稅、公共維修基金發票将影響到業主是否需要交納個人所得稅。

第三,簽字。一般開發商都要求業主在驗房前便簽字,此時,業主一定要看仔細看清那些條款可以簽字,那些條款不能簽字。比如某些樓盤業主在簽字時,合同的下方有一行小字:業主已認同該房屋質量,放棄追溯開發商的責任。這樣的條款業主絕對不能簽字,一旦業主盲目簽字,維權将成為空談。

第四,驗收。

第五,該房屋質量問題的解決。在驗房中所發現的房屋問題,一定要用相機或DV拍攝以保留證據,即使開發商承諾立即維修,也一定要形成書面協議。

律師答疑一:新房遭遇質量問題

[案例] 李先生看過其在京東購買的新房後,發現房屋存在牆體開裂,牆皮脫落、屋内漏水等問題,該如何來維護自身的合法權利?

[律師建議] 北京市證泰律師事務所房地産律師葛友山:李先生可以依據《住宅質量保證書》,在保修期内,要求開發商承擔維修義務。購房者入住前,除要求開發商提交《建設工程竣工驗收備案表》和《測繪部門實測面積數據》外,還應該要求開發商提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地産開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,商品房出售後,開發企業委托物業管理公司等單位維修的,應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十三條第二款規定:“交付使用的房屋存在質量問題,在保修期内,出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限内拖延修複的,買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。”這裡所說的質量問題指的是一般質量問題。所謂一般質量問題,是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題,包括屋頂、牆壁漏水、滲水問題,室内地坪空鼓、開裂等等。

[律師提醒]由于部分開發商在向購房者提供《住宅質量保證書》時,為了減輕其保修的義務,會降低保修的期限,一旦購房者簽訂該《住宅質量保證書》後,就視為購房者接受了開發商提出的新的質量保修期限。所以購房者在接收房屋時有必要對國家有關質保責任的規定做一定的了解,将《住宅質量保證書》中注明的保修期限與國家規定的期限進行對照。如《住宅質量保證書》注明的期限比國家相關規定短的,應當及時向開發商提出并進行更改,以維護購房者的權益,避免購房後發生不必要的糾紛。

律師答疑二:過戶後發現房屋質量問題

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